Ein Traum für Investoren oder für die Menschen dieser Stadt?– Unsere Kritik an der Neuplanung des Holstenquartiers

Ein Jahr ist seit dem Verkauf des Holstenareals an das Investorenkonsortium Quantum und HanseMerkur Grundvermögen vergangen. Die Verhandlungen zwischen den neuen Eigentümern und der Stadt bzw. dem Bezirk Altona wurden lange Zeit hinter verschlossenen Türen geführt. Erst jetzt sind die Eckpunkte der Neuplanung des zukünftigen Quartiers bekannt geworden.
Das Ergebnis ist ernüchternd: Der Sozialwohnungsbau weist eine erhebliche Schieflage auf. Das Holstenquartier wird doppelt so dicht besiedelt sein wie die Mitte Altona. Eine entsprechende soziale und kulturelle Infrastruktur und Räume für Jugendliche und andere Altersklassen sind nicht erkennbar. Das Quartierszentrum wird flächenmäßig halbiert. Der Juliusturm, ein wesentlicher Bestandteil der historischen Altbauten, wird abgerissen und durch einen Hotelturm ersetzt. Und was die Klimaaspekte angeht, ist die Bilanz verheerend.

Beim jetzigen Stand der Dinge wird so kein zukunftsfähiges Quartier für die kommenden Jahrzehnte entstehen. Und als genereller Eindruck drängt sich auf: Quantum diktiert und marschiert durch, die Politik schaut tatenlos zu, eine Öffentlichkeitsbeteiligung findet nicht statt.

Aus den bislang uns vorliegenden Details ergibt sich folgendes Bild:

Bezahlbarer Wohnraum
Es sollen 2.000 Wohnungen für 4.700 Menschen gebaut werden. Dabei sollen drei Hochhäuser mit 20, 18 und 15 Geschossen entstehen. 50 Prozent der Wohnungen sollen im geförderten Wohnungsbau errichtet werden. 900 davon sollen von der SAGA vermietet werden, zur Hälfte von ihr selbst gebaut, zur Hälfte von Quantum schlüsselfertig zu einem unbekannten Preis übergeben. Hinzu kommt ein Teil der 250 geplanten Wohnungen für Studierende. Der Anteil der Wohnungen für Menschen mit Dringlichkeitsschein soll 15 Prozent betragen, diese werden im geförderten Bereich errichtet.

Erscheinen 50 Prozent geförderte Wohnungen auf den ersten Blick im Vergleich zum früheren Drittelmix als Fortschritt, erweist sich dies bei genauerem Hinsehen mit Blick auf die Relation der Förderwege als trügerisch. Denn 50 % dieser Wohnungen sollen laut Quantum im erst 2024 eingeführten 3. Förderweg (Anfangsmiete 12,95 Euro/qm) für Besserverdienende errichtet werden, 20 % im 2. (9,99 Euro/qm) und 30 % im 1. Förderweg (7,85 Euro/qm).

Nun ist gegen einen weiteren Förderweg für Besserverdienende grundsätzlich nichts einzuwenden, WENN dieser zusätzlich und nicht auf Kosten der geförderten Wohnungen für Menschen mit geringerem Einkommen umgesetzt wird, die dringend auf eine bezahlbare Wohnung angewiesen sind. Genau dies ist hier aber der Fall. Von den neu gebauten 2.000 Wohnungen werden nur 25 % im 1. und 2. Förderweg errichtet. Der Anteil der klassischen Sozialwohnungen beträgt sogar nur 15 Prozent, also 300 von 2.000 Wohnungen. Verglichen mit dem alten Drittelmix vor Einführung des 3. Förderweges ist dies kein Fortschritt, sondern ein Rückschritt zu Lasten der Menschen mit geringerem Einkommen. Was in Hamburg fehlt, ist aber vor allem bezahlbarer Wohnraum.

Auch von den in einer Vereinbarung des Senats mit den Volksinis »Keine Profite mit Boden und Miete« versprochenen »Sozialwohnungen plus« mit 100-jähriger Mietpreisbindung wird keine auf dem Holstenareal verwirklicht werden.

Hinzu kommt, dass der Großteil der Sozialwohnungen an den Bahngleisen gebaut werden soll. Diese dienen dann faktisch als Schallschutz für die höherwertigen Wohnungen im Süden des Quartiers. Eine inklusive und sozialräumlich gerechte Verteilung des Wohnungsbestandes sieht anders aus!

Dazu gesellt sich ein weiterer Widerspruch: 2021 wurde entlang der Bahngleise mit Hochspannungsleitungen auf eine Wohn- zugunsten einer Gewerbebebauung verzichtet, um eine potentielle Gesundheitsgefährdung – insbesondere für Kinder – durch elektromagnetische Felder auszuschließen. Fünf Jahre später sollen laut Planung hier nun SAGA-Wohnungen entstehen. Wie ist dieser Sinneswandel zu erklären?

Erhalt der historischen Altbauten
Entgegen früheren Absichtserklärungen wird der Juliusturm, ein wesentlicher Teil des historischen Gebäudeensembles, nun – genauso wie die verbliebenen Hallen an den Bahngleisen – doch abgerissen und durch den Neubau eines 15-stöckigen Hotelturms ersetzt. Dies ist aus unserer Sicht weder aus ökologischen noch aus Gründen eines historisch reflektierten Denkmalschutzes zu rechtfertigen.

Quartierszentrum
Im städtebaulichen Vertragsentwurf von 2021 war für Sudhaus und Malzsilo ein Quartierszentrum mit »einem innovativen Nutzungsmix aus Kultur, Bildung, Sport etc. auf über 4.000 qm, die Überlassung der Gebäude für 1 EUR und 4 Mio. EUR Kostenbeteiligung durch den Investor« sowie die Realisierung durch die Stadt vorgesehen. Laut Quantum sei dieses Konzept »nie tragfähig« gewesen. Gegenüber der alten Planung wird die zur Verfügung stehende Fläche nun auf 2.000 qm halbiert. Ein Nutzungskonzept für das künftige Herz des Quartiers liegt nicht vor. Dringend benötigte Räume für Jugendliche und andere Altersklassen stehen in den Sternen. Eine Öffentlichkeitsbeteiligung ist nicht erwünscht. Gemessen an den realen Bedarfen, den Ansprüchen auf Teilhabe und selbst der alten Planung, auf die der Bezirk einst so stolz war, ein Desaster!

Baugemeinschaften
Auch Baugemeinschaften, zu denen sich Politiker*innen fast aller Parteien »als Anker einer solidarischen Stadtentwicklung« bekannt haben und die im städtebaulichen Vertragsentwurf von 2021 noch 20 Prozent (Wohnungen & Gewerbe) ausmachen sollten, sind nach wie vor nicht gesichert. Laut Quantum stehe man mit einer interessierten Genossenschaft in Verhandlungen, Ergebnis offen. Aus unserer Sicht steht es aber nicht im Belieben von Quantum, dies zu entscheiden, sondern es ist Aufgabe der verantwortlichen Politiker*innen, ihre Versprechen einzulösen und geförderte Baugemeinschaften vertraglich zu verankern.

Besiedlungsdichte, öffentliche Grünfläche, Klimafolgenanpassung
Das zukünftige Holstenquartier wird nach den vorliegenden Plänen eine doppelt so hohe Besiedlungsdichte wie die Mitte Altona aufweisen (Neuplanung ca. 540 Einw./ha gegenüber der alten Planung von 290 Einw./ha; zum Vergleich Mitte Altona: 270 Einw./ha). Die Parkfläche beläuft sich maximal auf 10.600 qm und ist viel zu klein. Von dem im sog. Landschaftsprogramm Hamburg empfohlenen Richtwert von 6 qm öffentliche Grünfläche pro Einwohner*in ist die Planung meilenweit entfernt.

Dazu passt, dass als Preis für das oberirdisch autofreie Quartier – einer der wenigen Pluspunkte der Neuplanung – sämtliche Baufelder zu 100 Prozent mit Tiefgaragen, die allein 30 Prozent der CO₂-Emissionen beim Bau ausmachen, unterkellert werden sollen.

In der Summe wird beim Holstenquartier für sämtliche neu bebauten Grundstücke ein Versiegelungsgrad von sage und schreibe 100 Prozent (sog. Grundflächenzahl 1,0) erlaubt, bezogen auf die Gesamtfläche von ca. 85 Prozent. Das widerspricht in eklatanter Weise dem Klimafolgenanpassungskonzept des Bezirks »COOL Altona«, das für hitzesensible Stadtteile einen Versiegelungsgrad von 30 bis maximal 50 Prozent vorsieht. Wenn die Stadt parallel angesichts der zunehmenden Extremwetterereignisse die Bürger*innen mit der Kampagne »Werde wetterwach!« zur Vorsorge aufruft, klingt das vor diesem Hintergrund wie blanker Hohn.

Insgesamt ist nicht erkennbar, dass die Neuplanung des Holstenquartiers in der gebotenen Dringlichkeit einer durch den Zukunftsentscheid verbindlich gemachten Klimaprüfung unterzogen wurde. Es gibt keine befriedigenden Angaben dazu, wie Hitzeschutz, ausreichende Durchlüftung, Regenwasserretention und Klimafolgenanpassung so konsequent umgesetzt werden sollen, dass das Quartier in den folgenden Jahrzehnten, in denen sich die Klimakrise weiter verschärfen wird, wirklich zukunftsfähig und auch für vulnerable Gruppen bewohnbar sein wird.

Angesichts des Klimawandels und der Anforderungen der Klimafolgenanpassung, die die vergangene Hitzewelle dieses Sommers mit ihren zahlreichen Toten noch einmal dramatisch verdeutlicht hat, ist das eine politisch unverantwortliche Unterlassung, die mit dem Gebot der Herstellung gesunder Wohnverhältnisse kaum zu vereinbaren ist. Schon jetzt ist es in den Hitzespitzen des Hochsommers in Altona-Nord acht Grad heißer als z.B. in Blankenese.

Gerade in einer entscheidenden Zukunftsfrage also bleibt die Neuplanung die Antworten schuldig. Sie ist klimapolitisch schlichtweg katastrophal.

Soziale Infrastruktur und kleinteiliges, stadtteilbezogenes Gewerbe
Auch bei der sozialen und kulturellen Infrastruktur für die 4.700 neuen Bewohner*innen und Räumen zu bezahlbaren Mieten für kleinteiliges, stadtteilbezogenes Gewerbe – vorzugsweise in Erdgeschossflächen –, die essentiell sind, um ein lebendiges und gut versorgtes Quartier zu ermöglichen, sehen wir vor allem Leerstellen. Gerne wird hier kompensatorisch auf entsprechende Einrichtungen in benachbarten Stadtvierteln verwiesen, obwohl hier – auch in den Voruntersuchungen des RISE-Programms für Altona-Nord – eher Defizite festgestellt wurden, die sich mit der bisherigen Planung für das neue Quartier weiter verschärfen werden.

Öffentlichkeitsbeteiligung – nein, danke!
In einem bemerkenswerten Podcast des Abendblatts hatte sich Quantum-Chef Frank Gerhard Schmidt im März 2026 in aller Klarheit gegen »minoritätengesteuerte Bürgerinitiativen« und den »Wahn der Öffentlichkeitsbeteiligung« positioniert. »Gelungene« Projekte wie die Stadthöfe oder das – übrigens komplett versiegelte – Max-Brauer-Quartier, beide ebenfalls von Quantum entwickelt, seien ohne Bürger*innen-Beteiligung realisiert worden. Dieser antidemokratischen Vorstellung von Stadtentwicklung folgend soll es nun auch beim Holstenquartier eine Öffentlichkeitsbeteiligung weder bei der Ermittlung der gewünschten Nutzungen des Quartierszentrums noch bei der Planung insgesamt geben. Die Verhandlungen wurden folgerichtig fast ein Jahr weitgehend hinter verschlossenen Türen geführt und zumeist aus dem Stadtentwicklungsausschuss in das kleinere Gremium der Sprecher*innen-Sitzung verschoben. Der dringend benötigten demokratischen Debatte wurde durch diese Vorenthaltung von Information – auch gegenüber der Presse – lange Zeit die Basis entzogen. In vielerlei Hinsicht folgt dieses Vorgehen der Blaupause des Esso-Häuser-Areals, bei dem – ebenfalls von Quantum – ein jahrelanger und international als mustergültig beachteter Beteiligungsprozess, der in dem durch die PlanBude ermittelten St.-Pauli-Code mündete, rücksichtslos in die Tonne getreten wurde. Nun ist Investoren interessenbedingt an einem möglichst geräuschlosen und debattenfreien Ablauf gelegen, der eigentliche Skandal liegt darin, dass dies von der Politik willfährig akzeptiert und nachvollzogen wird.

Wem gehört die Stadt?
Seit Beginn unserer Initiativenarbeit vor fünf Jahren haben wir die Politik aufgefordert, ihren Gestaltungsauftrag ernst und wahrzunehmen und diesen nicht den Kapitalinteressen von Investoren unterzuordnen. Politik in einem engagierten Sinn ist unserer Auffassung nach Dienst am Gemeinwesen und mit dem Auftrag verknüpft, die Lebens- und Wohnverhältnisse der Menschen im eigenen Verantwortungsbereich demokratisch und bestmöglich zu gestalten. Bezirk und Senat haben seit dem Verkauf des Geländes im Jahr 2016 hingegen wiederholt Gelegenheiten verstreichen lassen, die Zukunft des Holstenareals in die eigenen Hände zu nehmen. Zuletzt hat die Stadt im vergangenen Jahr erneut auf das Vorkaufsrecht am Gelände verzichtet. Unserer Kritik wurde damals entgegnet, Stadt und Bezirk hätten über den städtebaulichen Vertrag und Bebauungsplan weiter alle Fäden in der Hand. Aus unserer Sicht wird genau dies nicht genutzt. Das Heft des Handelns liegt bei Quantum. Wir hören von verschiedenen Seiten, man sei heilfroh, einen »bauwilligen Investor« gefunden zu haben, diesem werde nun niemand mehr in die Quere kommen wollen. Das Verhalten der Politiker*innen, soweit wir es selbst erlebt haben und bewerten können, entspricht exakt diesem Muster. Dies aber ist Politikverweigerung in ihrer reinsten Form.

In der Gesamtschau ergibt sich aus unserer Sicht ein alarmierendes Bild: Bleibt es beim jetzigen Stand der Planung, wird das zukünftige Holstenquartier weder sozial noch klimagerecht, noch zukunftsfähig sein. Wir appellieren deshalb erneut eindringlich an das Verantwortungsbewusstsein der demokratischen Parteien, ihren Gestaltungsauftrag im Sinne einer sozialen und solidarischen Stadt wahrzunehmen. Dies ist im Übrigen auch das beste Gegenmittel gegen reaktionäre und autoritäre Antworten auf die soziale und Wohnungskrise.

Es bleibt viel zu tun, aber nicht mehr viel Zeit. Die nächsten Wochen und wenigen Monate, die noch zur Verfügung stehen, müssen genutzt werden, um doch noch Einfluss auf die verantwortlichen Politiker*innen und Parteien und damit auf die Ausgestaltung des städtebaulichen Vertrags und Bebauungsplans zu nehmen, um die politische Lethargie und Investorenhörigkeit zu durchbrechen. Nur so können die Dinge zum Besseren gewendet und die verbliebenen Gestaltungsspielräume bestmöglich genutzt werden.

Hamburg, im Oktober 2026