Abgang von Adler – Hoffnung für Holsten?

Am 31. Oktober wurde der Kaufvertrag in Bezug auf das Holstenareal zwischen der Adler Group und einem Konsortium aus Quantum, SAGA, HanseMerkur Grundvermögen und Haspa unterzeichnet. Damit ist eine neunjährige, unsägliche Hängepartie zu Ende gegangen und der Skandalinvestor Adler Group ist in Bezug auf dieses Gelände Geschichte. Dies ist eine positive Nachricht und Anlass zu Freude und vorsichtiger Hoffnung. Ob damit wirklich eine Wende zum Guten eintritt, werden die nächsten Wochen und Monate zeigen, wenn die Inhalte des neuen städtebaulichen Vertrags und Bebauungsplans ausgearbeitet werden. Wir haben als Initiative diesen Prozess seit fünf Jahren kritisch begleitet und werden dies auch in Zukunft tun. Sicher ist: Es wird weiter entschiedenes zivilgesellschaftliches Engagement benötigt. Hier ein erstes Statement von uns, das auf dem Stadtteilforum im B*Treff am 4. November 2025 vorgetragen wurde.

Was bedeutet der Kaufvertrag für das zukünftige Holstenquartier? Im Folgenden ein paar Schlaglichter zu den Eckpunkten, wie sie bisher bekannt geworden sind.

Zum Kaufpreis: Der Kaufpreis soll 130. Mio. Euro betragen haben und liegt damit unter den ca. 150 Mio., die die Gerch Group 2016 beim Erstverkauf gezahlt haben soll. Neun Jahre Grundstücksspekulation und Stillstand enden also für Adler mit einem Verlustgeschäft, ohne dass auf dem Gelände außer Abrissarbeiten irgendetwas geschehen wäre. Aus unserer Sicht ein weiterer Beleg für das Scheitern einer investoren- und renditegetrieben Stadtentwicklungspolitik. Trotzdem muss dem Eindruck entgegengetreten werden, dass es sich bei den 130 Mio. quasi um ein Schnäppchen handelt. Die Haspa – um nur eine Zahl zu nennen – soll 2016 lediglich 65 Mio. für das Gelände geboten haben, also die Hälfte des jetzigen Kaufpreises. Das Höchstgebot aus Hamburg kam damals nach eigener Aussage von Dieter Becken mit 110 Mio.

Zum Vorkaufsrecht der Stadt: Es ist wichtig zu betonen, dass die Stadt nach Unterzeichnung des Kaufvertrags ihr Vorkaufsrecht nun ausüben kann. Sie hat dies erst kürzlich weiter verlängern lassen. Um dem selbst gesetzten Anspruch einer gemeinwohlorientierten und sozialen Bodenpolitik gerecht zu werden und der Stadt die volle Gestaltungshoheit zu sichern, müsste sie dieses unbedingt in Anspruch nehmen. Die Rückmeldungen aus der Politik geben allerdings wenig Anlass zu Optimismus und lassen vermuten, dass die Stadt erneut – wie bereits 2016 – auf ihr Vorkaufsrecht verzichten wird.

Damit stellt sich zugleich die Frage nach dem Letter of Intent, der begleitend zum Kaufvertrag zwischen der Stadt und Käufer/Verkäufer unterzeichnet wurde. Die Inhalte dieses Vorvertrages sind bislang nicht öffentlich bekannt, auch Quantum schweigt sich darüber aus. In ihm könnten der Verzicht auf das Vorkaufsrecht und weitreichende Vorentscheidungen in Bezug auf das zukünftige Quartier bereits getroffen worden sein. Es ist aus Gründen der Transparenz dringend geboten, die Inhalte dieses Letters of Intent öffentlich zu machen, was wir hiermit nachdrücklich fordern.

Der Verzicht auf das Vorkaufsrecht würde zudem einen weiteren wesentlichen Punkt berühren: nämlich die Einigung der Stadt mit den Volksinis „Keine Profite mit Boden und Miete“. In ihr waren u.a. Vereinbarungen über sog. Sozialwohnungen plus mit 100-jähriger Sozialbindung getroffen worden. Zudem wurde ein fester mindestens einzuhaltender Prozentsatz von dringend benötigten Wohnungen für vordringlich Wohnungssuchende festgelegt. Einschränkung: Diese Vereinbarungen gelten nur auf städtischem Grund und Boden. Wird das Vorkaufsrecht also nicht ausgeübt, können diese Vereinbarungen unterlaufen werden, wie zuletzt beim Esso-Häuser-Areal geschehen. Auch in diesem Fall waren Quantum und SAGA die Käufer. Wir fordern deshalb, den Geist dieser Vereinbarungen in jedem Fall einzuhalten und im städtebaulichen Vertrag festzuschreiben. Stadt und SAGA dürfen nicht aus ihrer Verantwortung entlassen werden. Aus Sicht unserer Initiative müssen auf dem Holstenareal ein erheblicher Anteil von Sozialwohnungen plus mit 100-jähriger Bindung im ersten Förderweg und mindestens sieben bis zehn Prozent sog. WA-gebundene Wohnungen für Menschen mit Dringlichkeitsschein gebaut werden.

Jetzt zu weiteren Details:

Es soll 50 Prozent geförderte Wohnungen geben. Dies ist gegenüber dem alten Drittelmix zweifellos ein Fortschritt, deckt aber den realen Bedarf an bezahlbarem Wohnraum weiterhin nicht ab, insbesondere nachdem im April 2024 der 3. Förderweg für Menschen mit höherem Einkommen eingeführt wurde. Aktuell haben demnach zwei Drittel aller Hamburger*innen einen Anspruch auf eine geförderte Wohnung. Aus unserer Sicht folgt daraus logischerweise die Forderung nach zwei Dritteln geförderter Wohnungen bei großen Neubauprojekten wie dem Holstenquartier. Beachtet werden muss dabei auch, wie sich die geförderten Wohnungen auf die drei Förderwege verteilen. Unserer Meinung nach darf die aktuelle Relation von 36 % 1. Förderweg, 14 % 2. Förderweg und 15 % 3. Förderweg nicht zu Lasten der Haushalte mit geringerem Einkommen verschoben werden, wie dies ebenfalls beim Esso-Häuser-Areal geschehen ist.

Darüber hinaus ist von Wohnungen für Auszubildende und Studierende die Rede. Da diese ebenfalls dringend benötigt werden, ist dies ausdrücklich zu begrüßen. Wichtig ist aber, darauf zu achten, dass dies nicht im Rahmen sündhaft teurer Mikroapartments oder möblierter Zimmer zu überhöhten Preisen geschieht, über die die Mietpreisbremse ausgehebelt wird, wie es zu einer verbreiteten Unsitte geworden ist. In dem Zusammenhang möchten wir in Erinnerung rufen, dass ursprünglich für den sog. Juliusturm auf dem Holstenareal Wohnungen für Auszubildende und Studierende vorgesehen waren, bevor dies zugunsten einer Hotelnutzung aufgegeben wurde. Wir plädieren dafür, zur ursprünglichen Nutzungsidee zurückzukehren.

Keine Aussagen finden sich bislang zu den 20 Prozent Baugemeinschaften, die im alten Vertragsentwurf – wie für andere Großbauhaben auch – für das Holstenquartier vorgesehen waren. Politik und Verwaltung haben sich auf Nachfrage zu ihnen bekannt – mit der Einschränkung, dass dies auch von den Plänen des Investors abhänge. Modelle des gemeinsamen Wohnens sind zumindest potentiell ein Anker für eine solidarische Stadtentwicklung und müssen weiter ermöglicht werden.

Zur Zahl der Bewohner*innen des neuen Quartiers: Diese soll auf 5.000 Menschen in 2.000 Wohnungen im Vergleich zur alten Planung fast verdoppelt werden. Mehr Wohnungen sind angesichts des hohen Bedarfs grundsätzlich zu begrüßen. Schleierhaft ist allerdings bislang, wie dies in einem sowieso schon hoch verdichteten Umfeld bei einer so großen Anwohner*innenzahl gelingen soll, ohne elementare Ansprüche an ein ökologisches Quartier und auf ausreichend große Grünflächen aufzugeben. Dabei war schon in der alten Planung die vorgesehene Parkanlage um ein Drittel zu klein.

Überhaupt scheint uns die Beachtung des Klimaaspekts die große Leerstelle der Planungen zu sein, soweit sie bislang bekannt geworden sind. Gerade vor dem Hintergrund des gewonnenen Zukunftsentscheids müssen aber die Aspekte des Klimawandels und seiner Folgen auf allen Ebenen der Planung berücksichtigt werden, wenn ein wirklich zukunftsfähiges Quartier entstehen soll. Um in diesem Kontext nur eine Zahl zu nennen: Schon jetzt ist es in den Hitzespitzen des Hochsommers in Altona-Nord sage und schreibe acht Grad heißer als in Blankenese. Die Anforderungen des Zukunftsentscheids müssen in Bezug auf das Holstenquartier konsequent umgesetzt werden.

Genauso wichtig ist uns der Aspekt der Inklusion. Im Kontext der alten Planungen hatte das Team Inklusives Holstenquartier dazu wichtige Anregungen geliefert und Empfehlungen ausgesprochen. Diese müssen bei der neuen Planung aufgegriffen und weiterentwickelt werden. Auch der neue Hamburg-Standard beim Bauen darf nicht zu Lasten von Menschen mit Beeinträchtigungen oder älteren Menschen gehen.

Und last but not least zum verbliebenen Gebäudebestand: Wir hatten uns in einer Petition gemeinsam mit dem Denkmalverein für den Erhalt des Restbestands der Brauereigebäude eingesetzt – und zwar sowohl aus historischen wie ökologischen Gründen. Dies war von Investoren und Politik zugesichert worden. In den Verlautbarungen zum Kaufvertrag ist nun allerdings nur noch von „Teilen der historischen Bausubstanz, die erhalten und in das neue Quartier integriert werden“ sollen, die Rede. Das lässt natürlich alle Alarmglocken schrillen und ermahnt zu höchster Wachsamkeit. An dem Community Center, wie es im Sudhaus und Malzsilo vorgesehen war, muss festgehalten werden. Über den Nutzungsmix ist in einem Beteiligungsprozess zu entscheiden, in den die Bürger*innen maßgeblich eingebunden werden müssen. Ebenso sollte für die denkmalgeschützte Schwankhalle eine stadtteilbezogene Nutzung statt einer Hotel-Lobby oder -Bar umgesetzt werden. Von Quantum in Aussicht gestellt wurde darüber hinaus eine multifunktionale Weiternutzung der Abfüllhallen an den Bahngleisen. Wir werden beizeiten daran erinnern!

In den nächsten Wochen und Monaten werden der städtebauliche Vertrag und der Bebauungsplan neu aufgesetzt und diskutiert werden. Mit Baumaßnamen soll so früh wie möglich begonnen werden. Ersteinzug soll Stand jetzt 2030 sein.

Das Ausscheiden des Skandalinvestors Adler bietet eine Riesenchance für einen Neuanfang. Es ist der Beginn einer neuen Etappe, in der darüber entschieden wird, ob auf dem Holstenareal ein wirklich soziales, inklusives, diverses und geschichtsbewusstes Quartier entstehen wird – oder nicht. Wir appellieren an die Politik, ihren Gestaltungsauftrag mutig im Sinne einer gemeinwohlorientierten und solidarischen Stadtentwicklung wahrzunehmen. Und wir laden alle ein, zusammen mit uns für diese Ziele zu kämpfen.

Theo Bruns, Holstenareal-Initiative „knallt am dollsten“